26 Oct Últimas reformas y medidas en el mercado del arrendamiento de vivienda.
A pesar de la actual crisis COVID-19, ha habido novedades importantes en el mercado del arrendamiento de vivienda que, por su complejidad, han creado cierta confusión en la población. Asimismo, en algunos casos, las materias incluso se solapan entre sí, dificultando aún más su comprensión.
Desde la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha habido varias novedades en el ámbito del arrendamiento de viviendas tanto a nivel estatal como a nivel autonómico, e incluso local, con materias muy similares y que, en algunos casos, incluso se han solapado. Este hecho ha creado confusión en arrendadores y arrendatarios, así como en muchos otros sectores, por lo que vamos a hacer un breve resumen de las principales novedades:
Última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
En marzo del año 2019 el Gobierno central aprobó la última modificación de la LAU a través del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Dicho Real Decreto-Ley requería de la ratificación posterior del Congreso de los Diputados para que su vigencia no se viera limitada en el tiempo, sino que se convirtiera en definitiva. Por la situación política de este momento, no era previsible que esta ratificación se produjera, puesto que solamente unos meses antes, el Congreso de los Diputados no ratificó la reforma de la LAU que el Gobierno había aprobado mediante el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre. Sin embargo, la última reforma sí fue ratificada por el Congreso y es, por lo tanto, la actualmente vigente.
Recurso de inconstitucionalidad
Aunque la reforma se ratificó, el principal partido de la oposición (Partido Popular) interpuso ante el Tribunal Constitucional un recurso de inconstitucionalidad, argumentando que se usaron datos “falsos y descontextualizados” para justificar unas medidas que pretenden poner freno al incremento de los precios. El Tribunal Constitucional, no obstante, avaló la norma y solamente declaró inconstitucional dos disposiciones adicionales a la Ley que no modifican su contenido, concretamente la disposición adicional primera sobre “medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler” y la disposición adicional tercera sobre “convenios en materia de infraestructuras”.
Aún haberse derogado, la primera de las disposiciones adicionales contenía una serie de medidas que debía poner en marcha el Ministerio de Fomento para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler. Se trata de un tema ampliamente discutido en la actualidad por los expertos y operadores del mercado, por cuanto se preguntan ¿cuál o cuáles serían las mejores medidas para aliviar la tensión en el mercado de arrendamiento de vivienda para dar una solución a los constantes subidas de precio que imposibilitan el acceso a una vivienda propia en régimen de alquiler?
Sistema de índices de referencia del precio de arrendamientos de viviendas
La disposición adicional segunda del Real Decreto-Ley 7/2019 estableció la creación de un sistema de índices de referencia del precio de contratos de arrendamiento de vivienda. Dicho sistema de índices serviría para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del arrendamiento de viviendas.
A día de hoy, dicho sistema de índices ya existe a nivel estatal y, para su creación, el Gobierno utilizó como base la información tributaria contenida en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), complementada con los datos catastrales (superficie, uso y tipología, antigüedad, etc.), al mismo tiempo que otra información, como datos de los depósitos autonómicos de fianza y los valores de rentas medias obtenidos por métodos indirectos (rentabilidad) facilitados por el Colegio de Registradores de la Propiedad, y la información aportada por la Dirección General del Catastro. De momento, se trata de una herramienta meramente informativa, no facultando a los ayuntamientos ni a las comunidades autónomas a limitar las rentas.
Este sistema de índices ha sido aplaudido tanto por expertos como por operadores del mercado, por cuanto se trata de una herramienta que garantiza la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del arrendamiento de viviendas. No obstante, los expertos temen que dicho índice se utilice más adelante como medida de regulación del mercado.
Limitación del precio de arrendamientos en Cataluña
En Cataluña, no obstante, con la entrada en vigor el 22 de septiembre de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, la Generalitat de Catalunya ha limitado la renta de contratos de arrendamiento de vivienda precisamente a través de un índice de rentas confeccionado por la propia Generalitat de Cataluña.
Se establece, así, que la renta de los nuevos contratos de arrendamiento no pueden superar el precio por metro cuadrado que establezca el índice de rentas de la agencia de vivienda de Cataluña. Tampoco se permite la subida de la renta cuando esta sea inferior al que establece el índice cuando los inmuebles hayan estado alquilados por un precio inferior en los últimos cinco años.
El Consejo de Garantías Estatutarias, órgano encargado de velar por la adecuación de las leyes a la Constitución y al Estatut, ya ha manifestado que considera la ley catalana como inconstitucional por invadir competencias estatales. Se está a la espera de conocer si el Gobierno decide recurrir la Ley ante el Tribunal Constitucional.
Regulación de nuevos tipos de alojamientos turísticos
Asimismo, a través del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña recientemente aprobado, la Generalitat ha regulado dos nuevos tipos de alojamientos turísticos, concretamente, los alojamiento singulares (cabañas en árboles, barracas de piedra seca entre viñedos, cuevas, etc.) y el hogar compartido (el titular de una vivienda comparte la misma con turistas mientras dura la estancia).
Sin embargo, el Ayuntamiento de Barcelona ha acordado suspender preventivamente la concesión de licencias necesarias para el arrendamiento de habitaciones turísticas en pisos (hogar compartido). Según la teniente de alcalde de Ecología, Urbanismo, Infraestructuras y Movilidad de Barcelona, Janet Sanz, la suspensión de las licencias permite a la Generalitat “rectificar” el Decreto y diseñar una propuesta coordinada entre los ayuntamientos y la Generalitat para garantizar el derecho a la vivienda y abordar la crisis habitacional que se ha agudizado a raíz de la crisis del coronavirus. Dicha suspensión puede durar hasta dos años, siendo este el plazo que tiene el Ayuntamiento para elaborar y aprobar una ordenanza y un plan urbanístico que regule este tipo de alojamientos.
Medidas frente a la problemática “okupa”
Finalmente, otro aspecto que desde hace tiempo crea confusión y alarma social es la problemática de la ocupación ilegal de viviendas. Con el fin de agilizar la actuación policial y judicial (que en algunos casos puede demorarse varios meses hasta resolver), el Ministerio del Interior ha unificado los criterios de actuación policial frente a este tipo de problema.
Mediante esta unificación de criterios, se ordena al cuerpo policial más precisión a la hora de la elaboración de los atestados para facilitar un desalojo más ágil y la posibilidad de practicar detenciones sin la necesidad de solicitar medidas judiciales en caso de delito flagrante. Habrá que esperar si esta unificación de criterios de actuación policial en la práctica va a conseguir el fin perseguido o solamente se queda en una medida más que no tiene mayor incidencia en la tramitación de los procedimientos judiciales.
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