18 Mar Nueva reforma de la materia sobre vivienda y alquiler a raíz del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo – ¿Será una reforma definitiva?
El Gobierno Español ha aprobado un nuevo Real Decreto-Ley que incorpora novedades esenciales en materia de vivienda y alquiler, como es la duración de los contratos de arrendamiento, el método de actualización de la renta y la limitación de las garantías adicionales a la fianza. No obstante, habrá que estar si esta norma es ratificada o no por parte del Congreso de los Diputados (en estos momentos la Comisión Permanente), dado que en caso de no ser convalidado será derogado y se volvería a aplicar la normativa vigente con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.
Tras dos meses y medio tras la publicación del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, el cual fue finalmente derogado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno Español vuelve a intentar regular la materia sobre vivienda y alquiler a través del nuevo Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.
Esta última norma ha entrado en vigor el 6 de marzo de 2019 y será en los próximos 30 días en los que el Congreso de los Diputados (en el presente caso la Comisión Permanente) decidirá si la convalidará o la derogará.
Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma seguirán rigiéndose por la normativa vigente a la fecha de su conclusión. No obstante, el Real Decreto-Ley permite que las partes pueden acordar que los contratos preexistentes se rijan también por éste, es decir, es como si se tratara de un contrato celebrado después de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.
De manera resumida, las novedades más significativas que incorpora esta norma giran en torno a los siguientes puntos:
1.- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Tal y como ya se estableció en el último Real Decreto-Ley, se excluyen del ámbito de la LAU los contratos de arrendamientos considerados suntuosos. Se consideran suntuosos los contratos de arrendamiento sobre una vivienda cuya superficie sea superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Este tipo de arrendamientos se regula por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil.
Asimismo, también como sucedió en el último Real Decreto-Ley, se excluyen de la regulación de la LAU los contratos de arrendamientos denominados “para uso turístico”. Estos se regularán por su normativa específica que varía en cada CCAA.
Por una parte, otra similitud con el último Real Decreto-Ley, es la regulación sobre la duración de los contratos de arrendamiento. Así, se vuelve a ampliar el plazo de la prórroga obligatoria a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, en caso de que se haya acordado un plazo de duración inferior a la prórroga obligatoria, una vez vence este plazo de duración acordado y el arrendatario no manifiesta su voluntad de resolver el contrato, el arrendador está obligado a soportar las prórrogas anuales hasta que se cumplen los 5 o 7 años. Hay que tener en cuenta que el plazo comenzará a contare desde la fecha del contrato o dese la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si esta fuere posterior.
Por otro lado también se vuelve a ampliar el plazo de la prórroga tácita. Se establece que una vez se haya cumplido el período de prórroga obligatoria (5 o 7 años) y ninguna de las dos partes haya manifestado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
Otro aspecto importante que incorpora esta norma es el método de actualización de la renta. La renta se actualizará en los términos pactados por las partes. No obstante, en todo caso el incremento que se produce como consecuencia de la actualización de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización.
En cuanto a la fianza, se establece una cantidad en metálico equivalente a una mensualidad. Asimismo, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza, no obstante, no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
2.- Ley Propiedad Horizontal
Se vuelve a establecer una mayoría cualificada para que la comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico. De esta manera se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas totales de participación.
3.- Ley de Enjuiciamiento Civil
En caso de desahucio se informará al demandado de la posibilidad de acudir a los servicios sociales. A su vez, se comunicará de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmen que el hogar se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y/o económica, se comunicará al órgano judicial que suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunos. El plazo máximo de suspensión será de un mes o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo máximo se alzará la suspensión y el procedimiento seguirá.
4.- Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados
Igual que en el último Real Decreto-Ley se establece una exención del mismo en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
5.- Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda
Para garantizar la transparencia y el conocimiento del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal, se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
Este sistema de índices se elaborará en el plazo de ocho meses por la administración general del Estado y se utilizarán, entre otros, los datos procedentes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, del Catastro, del Registro de la Propiedad y de los registros administrativos de depósitos de fianza (en Catalunya INCASOL).
Consideraciones finales
La duración de la vigencia de este Real Decreto-Ley dependerá de la decisión que tome la Comisión Permanente del Congreso de los Diputados en los siguientes 30 días. Puede ser convalidado y continuar con su vigencia o, por el contrario, ser derogado, tal y como sucedió con el último Real Decreto-Ley.
Independientemente de la convalidación o no, los contratos de arrendamiento que se celebran durante su vigencia son plenamente válidos.
En Catalunya los precios de los alquileres han ido subiendo gradualmente los últimos cinco años, especialmente en Barcelona donde ha subido casi un 40%. Una de las razones por las que se aprobó el Real Decreto-Ley es para intentar contener esta continúa alza de precios con la intención de dar más estabilidad al mercado español de arrendamientos.
Dado que nos encontramos ante una reforma legal sustancial de varios cuerpos normativos, los cuales inciden de manera significativa en los contratos de arrendamientos que se firmen a partir del 6 de marzo (y en su caso a los contratos preexistentes, si existe acuerdo entre las partes), recomendamos que tanto arrendadores como arrendatarios se informen adecuadamente sobre esta nueva regulación antes de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento
