29 Abr Nuevas normas de protección en el ámbito de los contratos de créditos inmobiliarios
Recientemente se ha aprobado una nueva ley que tiene como objetivo establecer nuevas normas de protección en el ámbito de los contratos de créditos inmobiliarios. Esta nueva Ley entrará en vigor a mediados de junio del presente año.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios pretende establecer con carácter imperativo normas de protección para personas físicas, ya sean consumidores o no, que ocupen la posición de prestatarios, garantes, o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
La norma tiene carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.
Los presupuestos a cumplir para que se aplique dicha norma son los siguientes:
1.- Se aplica a los contratos de préstamos y créditos concedidos por personas físicas o jurídicas que actúen en el ámbito profesional;
2.- El prestatario debe ser una persona física (consumidor o no);
3.- El préstamo se garantiza con una garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial, que no necesariamente tienen que ser viviendas (p. ej. trasteros o garajes). Pero también se aplica en el caso de adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, si es consumidor quien ocupa la posición de prestatario, garante o fiador.
Ejemplos de normas de protección
1.- Requisitos respecto al contrato de crédito inmobiliario:
- Debe estar en soporte papel u otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble es necesario una escritura pública.
- Se ha de haber otorgado el Acta que establece la Ley. Esta acta la extiende el Notario al menos 1 día antes de la autorización de la escritura, en el que acredita que el prestamista ha entregado al prestatario, al menos 10 días antes de la formulación del contrato, todo una serie de documentación que recoge la Ley (por ejemplo, copia de proyecto de contrato, información sobre los gastos, condiciones de los seguros de daños sobre el inmueble, etc.).
2.- Vencimiento anticipado
Los requisitos que establece la presente Ley respecto al vencimiento anticipado son:
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalen al menos:
- Al 3% de la cuantía del capital concedido (se entiende que se produce cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales), si la mora se produce dentro de la primera mitad del préstamo.
- Al 7% de la cuantía del capital concedido (se entiende que se produce cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales), si la mora se produce dentro de la segunda mitad del préstamo.
- Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Ámbito de aplicación
La presente Ley sólo es aplicable a los contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor, a las novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente, y a las cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.
Entrada en vigor
Ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado el 16 de marzo de 2019, estableciendo que entra en vigor a los tres meses de su publicación, es decir, el 16 de junio de 2019.
Conclusión
La Ley establece medidas que, por un lado, protegen al prestatario pero, por otro lado, suponen una mayor restricción para los prestamistas. Estas medidas, sumadas a las recientes reformas legales afines a la protección del prestatario, tendrán como resultado lógico un encarecimiento de los préstamos hipotecarios, lo que hará más difícil que los individuos con rentas bajas y empleos precarios puedan acceder a la financiación de una vivienda.
