27 Feb Modificaciones esenciales del contrato de arrendamiento – ¡pero solamente para un tiempo limitado!
A finales del año 2018 entró en vigor un Real Decreto-Ley que introduce varias modificaciones que afectan de manera significativa la regulación del contrato de arrendamiento. Esta norma con rango de ley modifica aspectos tan significativos como la duración del contrato de arrendamiento, sus prórrogas, las garantías adicionales a la fianza, los impuestos relacionados, etc. Al tratarse de un Real Decreto-Ley, debía haber sido ratificado por el Congreso de los Diputados, ratificación que sin embargo no se ha producido. De esta manera nos encontramos ante una norma jurídica en vigor durante aproximadamente un mes y que regula exclusivamente los contratos de arrendamiento celebrados durante su vigencia.
El 19.12.2018 entró en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Real Decreto-Ley) que introduce modificaciones sustanciales en la regulación global en la materia de vivienda y alquiler, especialmente en el contrato de arrendamiento. Entre otros argumentos se justifica la necesidad de esta reforma en la dificultad actual del acceso a la vivienda en régimen de alquiler y en la posición de debilidad que ostenta actualmente el arrendatario.
Las principales novedades son las siguientes:
Modificación de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU)
Por una parte se amplía el plazo de la prórroga obligatoria a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, en caso de que se haya acordado un plazo de duración inferior a la prórroga obligatoria, una vez vence este plazo de duración acordado y el arrendatario no manifiesta su voluntad de resolver el contrato, el arrendador está obligado a soportar las prórrogas anuales hasta que se cumplen los 5 o 7 años. Hay que tener en cuenta que el plazo comenzará a contare desde la fecha del contrato o dese la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si esta fuere posterior.
Por otro lado también se amplía el plazo de la prórroga tacita a 3 años. Esto implica que una vez se haya cumplido el período de prórroga obligatoria (5 o 7 años) y ninguna de las dos partes haya manifestado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará por otros 3 años. Al final de esta prórroga, si ninguna de las dos partes manifestase su voluntad de no renovar el contrato, éste se volvería a prorrogar por otros 3 años.
Asimismo se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, con excepción de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Otro aspecto importante a destacar es la limitación de la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza, que se limita un máximo de dos mensualidades (aparte de la fianza obligatoria). Estas garantías adicionales suelen exigirse en forma de depósito o aval bancario.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU los contratos de arrendamiento de uso turístico. Este tipo de contratos se regulará por una regulación específica, que varía en cada comunidad autónoma.
Asimismo para las viviendas consideradas suntuosas (viviendas cuya superficie es superior a 300m2 o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual) se establece que se regularán por la voluntad de las parte y solamente supletoriamente por la LAU.
Modificación de la Ley sobre la propiedad horizontal (LPH), de la Ley del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD) y de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC)
Entre otras modificaciones que se incorporan en la LPH destaca que a partir de ahora se precisa una mayoría cualificada para que la comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico. De esta manera se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas totales de participación.
En cuanto al impuesto ITP-AJD se establece una exención del mismo en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
Finalmente también se incorpora una modificación en el procedimiento de desahucio regulado en la LEC cuanto estén afectados hogares considerados vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimes oportunas. Estas medidas tendrán un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea una persona jurídica.
Consideraciones finales
Como Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno debía haber sido ratificado por el Congreso de los Diputados que finalmente no ha sucedido, por lo que finalmente ha sido derogado. No obstante, esta derogación no tiene efectos retroactivos, es decir, la regulación que contiene esta norma es perfectamente válida para todos aquellos contratos de arrendamiento que se han firmado durante la vigencia de esta norma.
En definitiva, los contratos de arrendamiento firmados durante la vigencia del Real Decreto-Ley son válidos y no es necesario que se firme un nuevo contrato de arrendamiento. Además, hay que tener en cuenta que estas modificaciones no tienen carácter retroactivo, es decir, no se aplican a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, salvo acuerdo expreso entre el arrendador y el arrendatario.
Esto lleva a la situación insólita en la que los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a la publicación y con posterioridad a la derogación del Real Decreto-Ley están sujetos a una regulación distinta que los contratos firmados durante su vigencia.
A raíz de tal situación insólita recomendamos fuertemente que tanto los arrendatarios como los arrendadores que hayan firmado un contrato de arrendamiento durante el plazo de vigencia del Real Decreto-Ley se informen sobre la normativa específica que regula estos contratos de arrendamiento.
