04 Nov El Gobierno catalán interviene en la regulación del mercado de arrendamiento de locales.
Como consecuencia de la pandemia del COVID-19 las autoridades han tenido que adoptar medidas de suspensión o restricción de actividades industriales y comerciales. Como consecuencia, el Gobierno Catalán ha establecido por Ley que los arrendatarios de locales afectados por estas suspensiones y restricciones tienen derecho a que se adecue su contrato de arrendamiento a estas circunstancias mediante la negociación con la parte arrendadora o, en defecto, estableciendo ciertas medidas ex lege.
El 22 de octubre ha entrado en vigor el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados aprobado por el Gobierno catalán mediante el cual interviene en el mercado del alquiler, estableciendo la posibilidad de rebajar la renta de arrendamiento de los establecimientos y locales comerciales afectados por la obligación de cierre total o parcial debido a las medidas aprobadas de prevención de propagación del COVID-19.
El Decreto Ley establece la facultad para los arrendatarios de requerir a los arrendadores una “modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato”, es decir, que sean las propias partes que de común acuerdo establezcan las modificaciones del contrato, para adecuarlo a la actual situación. No obstante, en el caso de que las partes no llegasen a un acuerdo en un periodo de un mes, el Decreto Ley establece unas reglas determinadas que se aplicarán de manera automática y forzosa al contrato en cuestión. En tal caso se distingue entre si la actividad del arrendatario se ha suspendido totalmente o solamente de manera parcial.
En el caso de una suspensión total, se establece una rebaja del 50% de la renta mensual mientras dure la suspensión. Por el contrario, si la actividad se ha suspendido solamente de manera parcial, las rentas se deberán reducir en proporción igual a la mitad de la pérdida del aforo o de la franja horaria. Las reducciones de rentas son efectivas a contar desde la fecha del requerimiento fehaciente de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria. Un aspecto importante a tener en cuenta es que la entrega a domicilio o recogida de productos en establecimientos no afecta a las reducciones previstas.
Asimismo hay que tener en cuenta que desde que la parte arrendadora reciba el requerimiento de la parte arrendataria, no podrá emitir factura contra esta última por el importe de la renta y otros gastos hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, en su caso, hasta la fecha del acuerdo.
Finalmente se establece también la posibilidad para el arrendatario de exigir al arrendador que las rentas y demás gastos sean cobradas por las garantías que previamente haya prestado el arrendatario y que se encuentran en poder del arrendador, con la excepción de la fianza legal.
En el caso de que las restricciones del Gobierno se alargasen más de tres meses, se otorga al arrendatario la facultad de rescindir el contrato sin penalización alguna, siempre y cuando cumpla con un preaviso de un mes.
Según el Gobierno catalán con esta norma se busca un “reparto de costes entre propietario y arrendatarios, para que el coste de la pandemia no recaiga exclusivamente sobre una de las partes”. Por otra parte, algunos expertos del mercado defienden que la perdida de ingreso no debería ser asumida ni por los propietarios ni por los empresarios arrendatarios, sino por la propia administración que ha establecido las restricciones. Finalmente hay que tener en cuenta dos circunstancias para que este Decreto ley siga vigente; primero, siendo un Decreto Ley aprobado por el Gobierno catalán, que sea aprobado por el Parlamento catalán y segundo, que el Gobierno central no recurra dicha norma ante el Tribunal Constitucional.
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