Jüngste Reformen und Maßnahmen auf dem spanischen Wohnungsmietmarkt.

Jüngste Reformen und Maßnahmen auf dem spanischen Wohnungsmietmarkt.

Trotz oder gerade wegen der aktuellen COVID-19-Krise hat es bedeutende Entwicklungen auf dem spanischen Wohnungsmietmarkt gegeben, die aufgrund ihrer Komplexität zu einer gewissen Verwirrung in der Bevölkerung geführt haben. Darüber hinaus überschneiden sich die Themen in einigen Bereichen sogar, was ihr Verständnis noch schwieriger macht.

Seit der letzten größeren Reform des staatlichen Gesetzes über das städtische Mietrecht (kurz LAU) hat es im Bereich der Wohnungsmiete sowohl auf staatlicher als auch auf regionaler und zudem auf lokaler Ebene mehrere Entwicklungen mit teilweise sehr ähnlichen und in einigen Fällen sogar überlappenden Aspekten gegeben. Dieser Umstand hat bei vielen Vermietern und Mietern, aber auch in anderen Sektoren teilweise für Verwirrung gesorgt, weshalb wir vorliegend eine kurze Zusammenfassung der unserer Einsicht nach wichtigsten Neuerungen präsentieren:

Letzte Reform des Gesetzes über das städtische Mietrecht (LAU)

Im März 2019 verabschiedete die spanische Regierung die letzte größere Reform der LAU aufgrund des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019, vom 1. März 2019. Dieses Gesetzesdekret bedurfte der nachträglichen Genehmigung durch das spanische Abgeordnetenhaus (Congreso de los Diputados), damit dessen Gültigkeit keiner zeitlichen Begrenzung unterliegt, sondern dauerhaft  Bestand hat. Aufgrund der damaligen politischen Lage war eine solche Genehmigung durchaus nicht absehbar, weil das Abgeordnetenhaus nur wenige Monate zuvor die vorherige Reform der LAU, welche die Regierung mit dem Königlichen Gesetzesdekret 21/2018 vom, 14. Dezember 2018 verabschiedet hatte, nicht genehmigt hatte. Die letzte Reform aus 2019 wurde aber am Ende vom Abgeordnetenhaus angenommen und stellt seitdem die derzeit geltende Rechtslage dar.

Verfassungsbeschwerde

Obwohl die Mietrechtsreform letztlich genehmigt wurde, reichte die Oppositionspartei (Partido Popular) beim spanischen Verfassungsgericht eine Verfassungsbeschwerde ein, in der sie argumentierte, dass „falsche und kontextfremde“ Daten zur Rechtfertigung von Maßnahmen zur Eindämmung des Mietpreisanstiegs verwendet worden seien. Das Verfassungsgericht bestätigte hingegen die Verfassungsmäßigkeit des Reformgesetzes und erklärte nur zwei Zusatzbestimmungen desselben für verfassungswidrig, welche den eigentlichen Inhalt des Gesetzes aber nicht änderten, nämlich die erste Zusatzbestimmung über „Maßnahmen zur Förderung des Angebots an Mietwohnungen“ und die dritte Zusatzbestimmung über „Vereinbarungen im Bereich der Infrastruktur“.

Die aufgehobene erste Zusatzbestimmung enthielt eine Reihe von Maßnahmen, welche vom spanischen Entwicklungsministerium (Ministerio de Fomento) umzusetzen waren, um das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen. Es handelt sich derzeit um ein Thema, welches von Experten und Marktteilnehmern breit diskutiert wird und das sich resümiert auf die folgende Kernfragestellung komprimieren lässt: Welche Maßnahmen sind am besten geeignet, die Spannungen auf dem spanischen Wohnungsmietmarkt zu mindern, um eine Lösung für die stetigen Preissteigerungen zu finden, die es häufig unmöglich machen, eine angemessene Wohnung zur Miete zu finden?

Sogenanntes Mietpreis-Referenzindex-System für Wohnraum

Die zweite Zusatzbestimmung des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 legte die Schaffung eines sogenannten Mietpreis-Referenzindex-Systems für Wohnraumobjekte fest. Dieses Indexsystem solle dazu dienen, mehr Transparenz und Wissen über die Entwicklung des Wohnungsmietmarktes zu gewährleisten.

Mittlerweile existiert dieses Indexsystem nun auf staatlicher Ebene, und die Regierung hat sich bei der Erstellung auf die in den Erklärungen zur Einkommensteuer (IRPF) enthaltenen Steuerinformationen gestützt, ergänzt durch die Katasterdaten (Fläche, Nutzung und Typologie, Alter, usw.), sowie auf weitere Informationsquellen, wie z.B. Daten aus den bei den autonomen Regionalverwaltungen hinterlegten Mietkautionen und den durchschnittlichen Mietzinsen, welche durch indirekte Methoden ermittelt (Rentabilität) und von der spanischen Grundbuchkammer zur Verfügung gestellt worden sind, sowie anhand der von der sogenannten Generaldirektion für Kataster übermittelten Informationen. Gegenwärtig stellt dies ein rein informatives Instrument dar, das die Gemeinden oder autonomen Regionen Spaniens nicht dazu ermächtigt, die Mieten zu begrenzen.

Das beschriebene Indexsystem wurde sowohl von Experten als auch von Marktteilnehmern allgemein durchaus sehr gelobt, weil es zur Transparenz beiträgt und neue Erkenntnisse über die Entwicklung des Wohnungsmietmarktes liefert. Viele Experten befürchten jedoch, dass dieser Index später als Maß für eine Marktregulierung verwendet werden könnte.

Beschränkung der Mietpreise in Katalonien

In Katalonien hingegen hat nun vor kurzem die regionale Regierung (Generalitat de Catalunya) mit dem Inkrafttreten des Gesetzes 11/2020, vom 18. September, über Dringlichkeitsmaßnahmen zur Eindämmung der Mietzahlungen in Wohnungsverträgen, am 22. September und der Änderung des Gesetzes 18/2007, des Gesetzes 24/2015 und des Gesetzes 4/2016 über den Schutz des Rechts auf Wohnraum die Mietzinsen aus Wohnungsverträgen durch einen eigens von der Generalitat de Catalunya erstellten Mietpreisindex begrenzt.

So wird u.a. bestimmt, dass die Miete für neue Mietverträge nicht über dem Quadratmeterpreis liegen darf, welcher durch den Mietpreisindex der katalanischen Wohnungsverwaltung festgelegt wird. Auch ist eine Erhöhung der Miete nicht zulässig, wenn sie geringer als die vom Index Ermittelte ist, sofern die Immobilie in den letzten fünf Jahren zu einem niedrigeren Preis vermietet worden ist.

Der katalanische sogenannte Rat zur Garantie der Gesetzmäßigkeit (Consejo de Garantías Estatutarias), der dafür verantwortlich ist, dass die Gesetze mit der Verfassung und der regionalen Verfassung (Estatut) im Einklang stehen, hat aber bereits mitgeteilt, dass man das katalanische Gesetz für verfassungswidrig halte, weil es in die staatlichen Kompetenzen eingreife. Es bleibt somit abzuwarten, ob die Regierung Spaniens eventuell beschließen wird, Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz vor dem Verfassungsgericht einzulegen.

Regulierung neuer Arten von Touristenunterkünften

Ebenso hat die katalanische Regierung durch das im Sommer verabschiedete Dekret 75/2020, vom 4. August, über den Tourismus in Katalonien zwei neue Arten von Touristenunterkünften gesetzlich definiert, nämlich sogenannte Einzelunterkünfte (Baumhütten, Trockensteinhütten zwischen Weinbergen, Höhlen, usw.) und Gemeinschaftsunterkünfte (der Eigentümer einer Wohnungseinheit teilt diese für die Dauer des Aufenthalts mit Touristen).

Die Stadtregierung von Barcelona hat hierauf jedoch verfügt, die Erteilung der erforderlichen Genehmigungen für die Vermietung von Touristenzimmern in Wohnungen (Wohngemeinschaften) auszusetzen. Laut Janet Sanz, stellvertretende Bürgermeisterin für Ökologie, Stadtplanung, Infrastruktur und Mobilität von Barcelona, ermöglicht die Aussetzung der Genehmigungen der Generalitat de Catalunya, das Dekret zu „korrigieren“ und einen koordinierten Vorschlag zwischen den Gemeinden und der Generalitat zu entwerfen, um das Recht auf Wohnraum zu garantieren und die Wohnungskrise, die durch die Coronavirus-Krise verschärft worden ist, gemeinsam anzugehen. Die besagte Aussetzung kann bis zu zwei Jahre dauern, d.h. dies stellt den Zeitraum dar, in dem die Stadtregierung eine Verordnung und einen städtischen Plan ausarbeiten und genehmigen muss, um diese Art von Wohnungen zu regulieren.

Maßnahmen gegen das „Hausbesetzer“-Problem

Ein weiterer Aspekt schließlich, der schon länger für Empörung und soziale Beunruhigung sorgt, ist das Problem der illegalen Wohnungsbesetzung (Okupa). Um das polizeiliche und gerichtliche Vorgehen zu beschleunigen, das in einigen Fällen viele Monate oder auch länger dauern kann, hat das spanische Innenministerium die Kriterien für das Vorgehen der Polizei gegen diese Art von Problemen vereinheitlicht.

Durch diese Vereinheitlichung der Kriterien wird der Polizei aufgetragen, die Berichte präziser zu verfassen, um schnellere Räumungen und die Möglichkeit von Verhaftungen zu ermöglichen, ohne dass es in diesen in flagranti-Fällen gerichtlicher Maßnahmen bedarf. Es bleibt abzuwarten, ob diese Vereinheitlichung der Kriterien für das polizeiliche Handeln in der Praxis das gewünschte Ziel erreicht oder, ob dies am Ende nur eine weitere Maßnahme darstellt, die keine effizienten Auswirkungen auf die schnellere Abwicklung von Gerichtsverfahren in diesen Fällen hat.

Bei Rückfragen oder bei Beratungsbedarf in den vorgenannten Angelegenheiten, können Sie sich gerne per E-Mail unter info@matp.es an uns wenden.

Marinel-lo @ Partners
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