18 Mrz Erneute Gesetzesreform des spanischen Mietrechts aufgrund des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 vom 1. März – Wie lange wird diese Reform in Kraft bleiben?
Die spanische Regierung hat am 1. März erneut ein Königliches Gesetzesdekret verabschiedet, das wesentliche Änderungen im Bereich des spanischen Wohnungsmietrechts mit sich bringt, wie z.B. die Laufzeit von Mietverträgen, die Methode zur Mietaktualisierung und die Begrenzung zusätzlicher Garantien neben der gesetzlichen Kaution. Es bleibt jedoch, wie schon Anfang diesen Jahres, abzuwarten, ob dieses Gesetz vom spanischen Abgeordnetenhaus (derzeit der sog. ständigen Kommission) genehmigt wird oder nicht. Sofern dies nicht der Fall ist, so wird auch dieses Gesetz wieder aufgehoben und es treten erneut die vor dem Inkrafttreten des Königlichen Gesetzesdekrets geltenden Vorschriften in Kraft.
Zweieinhalb Monate nach der Veröffentlichung des Königlichen Gesetzesdekrets 21/2018 vom 14. Dezember, welches vom Abgeordnetenhaus letztlich nicht genehmigt worden ist, versucht die spanische Regierung erneut, den Bereich des spanischen Wohnungsmietrechts durch ein neues Königliches Gesetzesdekret 7/2019 vom 1. März zu reformieren.
Das erneute Königliche Gesetzesdekret ist am 6. März 2019 in Kraft getreten und innerhalb der folgenden 30 Tage wird sich entscheiden, ob dieses Gesetz nun vom Abgeordnetenhaus (derzeit der ständigen Kommission) genehmigt wird, oder aber aufgehoben wird.
Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen wurden, unterliegen weiterhin der zum Zeitpunkt ihres Abschlusses geltenden Vorschriften. Das neue Gesetz erlaubt es den Parteien jedoch zu vereinbaren, dass bereits bestehende Mietverträge den neuen Vorschriften unterfallen, d.h., als wenn der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten des Königlichen Gesetzesdekrets unterzeichnet worden wäre.
Zusammengefasst lassen sich die wesentlichen Änderungen, welche das Reformgesetz einführt, wie folgt zusammenfassen:
1.- Gesetz über städtische Miete (Abkürzung auf Spanisch, LAU)
Wie bereits im letzten Königlichen Gesetzesdekret festgelegt, sind aus dem Anwendungsbereich der LAU sogenannte Luxuswohnungen ausgeschlossen. Als Luxuswohnungen werden diejenigen Wohnungen bezeichnet, die über eine Wohnfläche von mehr 300 m2 verfügen oder deren anfängliche Jahresmiete das 5,5-fache des jährlichen Mindesteinkommens übersteigt, wobei der Mietvertrag über die ganze Immobilie abgeschlossen werden muss. Diese Mietverträge unterliegen der Vertragsfreiheit der Parteien und werden subsidiär durch das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) geregelt.
Auch Mietverträge zwecks „touristischer Nutzung“ sind aus dem Anwendungsbereich der LAU ausgeschlossen. Diese Art von Verträgen unterliegen speziellen Vorschriften, die je nach autonomer Region unterschiedlich ausfallen können.
Darüber hinaus, besteht eine weitere Ähnlichkeit mit dem letzten Königlichen Gesetzesdekret in der Festlegung der maximalen Laufzeit der Mietverträge mittels zwingender Verlängerungsoptionen, welche erneut auf 5 Jahre raufgesetzt wird (7 Jahre, wenn es sich beim Vermieter um eine juristische Person handelt). Das bedeutet, sofern eine kürzere Laufzeit als Maximallaufzeit vereinbart worden ist und nach Ablauf derselben der Mieter den Vertrag nicht kündigt, so muss der Vermieter die jährlichen Verlängerungen der Laufzeit bis zu maximal 5 bzw. 7 Jahren dulden. In diesem Zusammenhang gilt es auch zu beachten, dass die Laufzeit des Vertrages ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung oder aber ab der Übergabe der Immobilie an den Mieter beginnt, sollte diese später erfolgen.
Weiterhin wurde erneut die Laufzeit der sogenannten stillschweigenden Verlängerung ausgedehnt. Dies bedeutet, dass sich nach Ablauf der zwingenden Verlängerungsoptionen für den Vermieter (5 bzw. 7 Jahre Maximallaufzeit), und sofern keiner der Parteien ihre Absicht erklärt hat, den Vertrag zu kündigen, der Mietvertrag jährlich um maximal weitere 3 Jahre automatisch verlängert.
Ein weiterer wichtiger Aspekt nimmt Bezug auf die Methode der Mietzinsaktualisierung. Im Grundsatz aktualisiert sich der Mietzins zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen. Auf keinen Fall darf der Anstieg aber höher ausfallen als die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes zum Zeitpunkt jeder Aktualisierung. D.h., die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes stellt die Obergrenze der vereinbarten Aktualisierung des Mietzinses dar.
In Bezug auf die Mietkaution bei Wohnungen bleibt es bei der gesetzlich festgelegten Mietkaution in Höhe einer Monatsmiete. Allerdings können die Parteien jede Art von zusätzlichen Garantien vereinbaren, die über die gesetzliche Kautionsregelung hinausgehen. Diese darf aber einen Maximalbetrag von zwei weiteren Monatsmieten nicht überstiegen.
2.- Gesetz über das horizontale Eigentum (Abkürzung auf Spanisch, LPH)
Im neuen Königlichen Gesetzesdekret wird erneut festgelegt, dass eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, damit die Eigentümergemeinschaft die Ausübung der touristischen Vermietung einschränken oder anderweitig bestimmten Voraussetzungen unterwerfen kann. In diesem Zusammenhang bedarf es einer Zustimmung von drei Fünftel der Gesamtzahl der Eigentümer, die wiederum zugleich drei Fünftel der Gesamtquote der Eigentümergemeinschaft ausmachen müssen (sogenannte „doppelte“ Mehrheit).
3.- Zivilprozessordnung (Abkürzung auf Spanisch, LEC)
Im Falle einer Räumung wird der Beklagte über die Möglichkeit informiert, sich an die Sozialdienste zu wenden. Gleichzeitig wird das Bestehen des Verfahrens den Sozialdiensten seitens des Gerichts von Amts wegen mitgeteilt. Bestätigen die Sozialdienste, dass sich der Haushalt in einer Situation sozialer und/oder wirtschaftlicher Verwundbarkeit befindet, wird das Gericht darüber informiert, welches das Verfahren aussetzt, bis die von den Sozialdiensten für angemessen erachteten Maßnahmen erlassen worden sind. Die maximale Dauer der Aussetzung beträgt einen Monat oder drei Monate, wenn der Kläger eine juristische Person ist. Nach Erlass der Maßnahmen oder nach Ablauf der maximalen Aussetzungsdauer, wird diese wieder aufgeboben und das Verfahren fortgesetzt.
4.- Gesetz über die Vermögensübertragungs- und Urkundensteuer (Abkürzung auf Spanisch, ITP-AJD)
Wie bereits im vorherigen Königlichen Gesetzesdekret wurde auch in diesem eine Steuerbefreiung von Mietverträgen festgelegt, die zur dauerhaften und stabilen Nutzung als Mietwohnung (Lebensmittelpunkt) dienen.
5.- Staatliches System eines Vergleichsindexes bezüglich der Wohnungsmietpreise
Um die Transparenz und Kenntnis des Wohnungsmietmarktes zu gewährleisten, sowie zwecks Ergreifen öffentlicher Maßnahmen zur Erhöhung des Angebots an preiswerten Mietwohnungen und Erleichterung bei der Umsetzung finanzpolitischer Maßnahmen, wird ein staatliches System eines Vergleichsindexes bezüglich der Wohnungsmietpreise geschaffen.
Dieses Indexsystem soll seitens des spanischen staatlichen Verwaltungsapparates innerhalb von acht Monaten erstellt werden, wobei unter anderem Daten der staatlichen Steuerbehörde, des Katastersamts, des Grundbuchs und der autonomen Verwaltungsregister, bei denen die gesetzlich festgelegten Mietkautionen zu hinterlegen sind (in Katalonien INCASOL) herangezogen werden sollen.
Schlussbemerkungen
Die Gültigkeitsdauer dieses Königlichen Gesetzesdekrets hängt zunächst von der Entscheidung der ständigen Kommission des Abgeordnetenhauses ab. Das Gesetz kann entweder genehmigt werden und bliebe somit dauerhaft in Kraft oder aber, es wird aufgehoben.
Unabhängig davon, sind die während der Gültigkeitsdauer abgeschlossenen Mietverträge vollumfänglich gültig, auch wenn das Gesetz letztlich nicht genehmigt werden sollte.
In Katalonien sind die Mietpreise in den letzten fünf Jahren drastisch gestiegen, insbesondere in Barcelona, mit einem durchschnittlichen Anstieg von bis zu 40%. Einer der wesentlichen Anliegen des erneuten Königlichen Gesetzesdekrets ist, diesen kontinuierlichen Preisanstieg einzudämmen, um dem spanischen Mietmarkt mehr Stabilität zu verleihen.
Da es sich um substanzielle Reformmaßnahmen verschiedener Rechtnormen handelt, die erhebliche Auswirkungen auf die ab dem 6. März abgeschlossenen Mietverträge haben (und gegebenenfalls bereits bestehender Verträge, sofern eine Einigung zwischen den Parteien besteht), empfehlen wir sowohl Mietern als auch Vermietern sich vor Abschluss eines neuen Mietvertrages angemessen über diese neue Regelung zu informieren.
