04 Nov Die katalanische Regierung greift in die Regulierung des Gewerbemietmarktes ein.
Aufgrund der COVID-19-Pandemie haben die spanischen Behörden zuletzt erneut Maßnahmen ergriffen, welche die Aussetzung und Einschränkung, sowie teilweise auch die Schließung von industriellen und wirtschaftlichen Aktivitäten zufolge haben. Infolgedessen hat die katalanische Regierung per Gesetz festgelegt, dass die gewerblichen Mieter von Räumlichkeiten, die von diesen Aussetzungen und Beschränkungen betroffen sind, das Recht haben, ihren Mietvertrag an diese Umstände anzupassen, indem sie mit dem Vermieter verhandeln oder, falls dies nicht möglich ist, bestimmte Maßnahmen ex lege festlegen.
So trat am 22. Oktober das von der katalanischen Regierung verabschiedete Gesetzesdekret 34/2020, vom 20. Oktober, über Eilmaßnahmen zur Unterstützung der Wirtschaftstätigkeit in Gewerbemieträumlichkeiten in Kraft, das direkt in den Mietmarkt eingreift und die Möglichkeit vorsieht, die Mieteinnahmen von Einrichtungen und Geschäftsräumen zu senken, die von der Verpflichtung zur vollständigen oder teilweisen Schließung aufgrund der genehmigten Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 betroffen sind.
Das Gesetzesdekret räumt den gewerblichen Mietern die Befugnis ein, vom Vermieter zu verlangen, „die Vertragsbedingungen in angemessener und gerechter Weise zu ändern“, d.h. dass die Parteien die Vertragsänderungen im gegenseitigen Einvernehmen selbst festlegen, um den Vertrag an die aktuelle Situation anzupassen. Für den Fall, dass die Parteien innerhalb eines Monats keine Einigung erzielen, legt das Gesetzesdekret direkt bestimmte Regeln fest, die automatisch und zwangsläufig auf den betreffenden Vertrag Anwendung finden. In einem solchen Fall wird unterschieden, ob die Tätigkeit des Mieters ganz oder nur teilweise ausgesetzt wurde.
Im Falle einer vollständigen Aussetzung wird für die Dauer der Aussetzung eine Ermäßigung von 50% der Monatsmiete festgelegt. Wird die Tätigkeit hingegen nur teilweise eingestellt, muss der Mietzins in einem Verhältnis gekürzt werden, welcher der Hälfte des Kapazitäts- oder zeitlichen Nutzungsverlustes entspricht. Mietsenkungen treten bereits ab dem Datum des formellen Antrags des Mieters auf Änderung der Vertragsbedingungen in Kraft. Ein wichtiger zu berücksichtigender Aspekt ist auch, dass der Delivery-Service oder die Abholung von Waren in Betrieben die vorgesehenen Ermäßigungen nicht berührt.
Es ist zu beachten, dass der Vermieter, sobald er den Antrag des Mieters erhält, diesem gegenüber keine normale Abrechnung über die Höhe der Miete und anderer Ausgaben ausstellen kann, solange die Monatsfrist für die Aushandlung der Vertragsänderung nicht abgelaufen ist oder gegebenenfalls bis zum Datum der Vereinbarung.
Schließlich ist auch die Möglichkeit vorgesehen, dass der Mieter vom Vermieter verlangen kann, dass die Miete und andere Ausgaben von den vom Mieter zuvor geleisteten und an den Vermieter übergebenen Garantien, mit Ausnahme der gesetzlichen Mietkaution, in Abzug gebracht werden.
Für den Fall, dass die Beschränkungen der Regierung mehr als drei Monate andauern, wird dem Mieter zudem das Recht eingeräumt, den Gewerbemietvertrag ohne Vertragsstrafe zu kündigen, sofern er eine einmonatige Kündigungsfrist einhält.
Nach Angaben der katalanischen Regierung zielt diese Regelung darauf ab, „die Kosten zwischen Eigentümern und Mietern aufzuteilen, damit die Kosten der Pandemie nicht ausschließlich von einer der Parteien getragen werden“. Auf der anderen Seite argumentieren viele Marktexperten, dass der Umsatzverlust weder von den Eigentümern noch von den Mietern übernommen werden sollte, sondern eben von der katalanischen Regierungsverwaltung, welche die Beschränkungen erlassen hat. Zuletzt müssen zwei Umstände berücksichtigt werden, damit dieses Gesetzesdekret letztlich weiterhin Bestand hat: Zum einen muss es, da es sich um ein von der katalanischen Regierung erlassenes Gesetzesdekret handelt, vom katalanischen Parlament gebilligt werden und darüber hinaus bleibt abzuwarten, ob die spanische Regierung eventuell vor dem spanischen Verfassungsgericht gegen dieses Dekret Verfassungsbeschwerde einlegt.
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