23 Mrz Das Schicksal von Gewerbemietverträgen in Zeiten der Coronaviruskrise.
Die spanische Regierung hat ein erstes Paket finanzieller, steuerlicher und gesellschaftsrechtlicher Maßnahmen verabschiedet, um die schwierige finanzielle Lage vieler Unternehmen aufzufangen, die gezwungen waren, ihren Geschäftsbetrieb zu schließen und sämtliche Aktivitäten einzustellen.
Dieses Paket enthält jedoch keine Sonderregelung für Gewerbemietverträge, welche für viele Unternehmen mit erheblichen Kosten verbunden sind. Nichtsdestotrotz, kann in bestimmten Fällen eine Herabsetzung der Miete oder sogar eine vorübergehende Aussetzung, oder aber eine Beendigung des Vertrags gefordert werden.
In Ermangelung besonderer Eilmaßnahmen für Gewerbemietverträge in der aktuellen Notstandssituation, ist auf das allgemeine Zivilrecht zurückzugreifen und insbesondere auf den sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage (rebus sic stantibus), der auch in der spanischen Rechtsprechung anerkannt wird. Demnach kann ein Vertrag in den Fällen abgeändert und sogar, im Extremfall, gekündigt bzw. aufgelöst werden, in denen eine außerordentliche und unvorhersehbare Änderung der Umstände eingetreten ist, welche zum Zeitpunkt des damaligen Vertragsabschlusses nicht vorlagen, sodass der Vertrag nun für eine der Parteien übermäßig belastend ist.
Durch die Anwendung dieser Doktrin soll das Leistungsverhältnis zwischen den beiden Parteien wieder ins Gleichgewicht gebracht werden, sodass der für die Ware oder Dienstleistung erhaltene Preis (Gegenleistung) den neuen Umständen entsprechend angepasst wird.
Unseres Erachtens nach, handelt es sich beim Auftreten des COVID-19 und dem von der spanischen Regierung verordneten Notstand um einen Umstand, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses von keiner der Parteien vorhersehbar war, was wiederum die Grundlage des abgeschlossenen Geschäfts ins Ungleichgewicht bringen kann.
Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat die Anwendung dieser Doktrin bereits mehrfach bestätigt, um eine Herabsetzung der Miete bei Mietverträgen zu gewähren, deren Preis aufgrund der damaligen Wirtschaftskrise von 2008 als überhöht anzusehen war, weil sich das Umsatzvolumen vieler Unternehmen im Tourismussektor erheblich verringerte hatte.
Sofern bereits eine Wirtschaftskrise als ein unvorhersehbarer Umstand angesehen worden ist, dann sollte dies umso mehr für die aktuelle COVID-19-Krise gelten.
Dieser Umstand allein reicht jedoch nicht aus, um gar automatisch eine Herabsetzung anzuwenden oder aber den Vertrag abzuändern, sonders es ist notwendig, die tatsächlichen Auswirkungen der COVID-19-Krise auf den konkreten Vertrag, dessen Änderung angestrebt wird, zu überprüfen. Insofern kann beispielsweise ein Mietvertrag von Freizeitanlagen oder eines Restaurantbetriebs, die von der Notstandsverkündung komplett betroffen sind, nicht mit einem Mietvertrag gleichgestellt werden, in dem einer der sogenannten wesentlichen Tätigkeiten ausgeübt wird, die aufgrund der Notstandsgesetzes nach wie vor ausdrücklich erlaubt sind.
Zu analysieren ist, ob die Veränderung der Umstände dazu führt, dass der Mieter bei Aufrechterhaltung der Vertragsbedingungen seine Gewinnspanne verliert oder sogar einen Verlust erleidet. In solchen Fällen kann der Mieter eine vorübergehende Anpassung des Mietzinses an die neuen Umstände verlangen.
Sofern Sie Fragen zum Thema Anmietung von Geschäftsräumen oder anderen Einrichtungen (Gewerbemietverträge) haben, können Sie uns gerne unter info@matp.es kontaktieren.
