29 Apr Neue Schutzvorschriften im Bereich spanischer Immobilienkreditverträge
Vor kurzem wurde ein neues Gesetz verabschiedet, welches neue Schutzstandards im Bereich der spanischen Immobilienkreditverträge festlegt. Das neue Gesetz wird Mitte Juni dieses Jahres in Kraft treten.
Gesetzgeberisches Ziel
Das Gesetz 5/2019, vom 15. März, über Immobilienkreditverträge legt zwingende Schutzvorschriften für natürliche Personen fest, unabhängig davon, ob es sich um Verbraucher handelt oder nicht, die als Darlehensnehmer, Bürgen oder Inhaber von Garantien für Darlehen oder Kredite auftreten, welche durch eine Hypothek oder ein anderes dingliches Recht an Wohnimmobilien gesichert werden oder deren Zweck der Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten an Grundstücken oder Immobilien ist, die bereits fertiggestellt oder noch zu erbauen sind.
Die Vorschriften dieses Gesetzes sind zwingend anzuwenden und können von den Vertragsparteien nicht abgedungen werden, es sei denn, das Gesetz sieht ausdrücklich etwas anderes vor.
Die Voraussetzungen für die Anwendung dieses Gesetzes sind folgende:
1.- Das Gesetz gilt für Darlehens- und Kreditverträge, die von natürlichen oder juristischen Personen gewährt werden, die in ihrem beruflichen Umfeld handeln;
2.- Der Darlehensnehmer muss eine natürliche Person sein (Verbraucher oder nicht);
3.- Das Darlehen ist durch eine Hypothek oder ein anderes Sicherungsrecht an Immobilien zu Wohnzwecken im weiteren Sinne gesichert. Dabei muss es sich nicht zwingend nur um reine Wohnraumimmobilien handeln (z.B. auch Abstellräume oder Garagen gehören dazu). Das Gesetz findet aber auch beim Erwerb oder der Erhaltung von Eigentumsrechten an Grundstücken oder Immobilien Anwendung, die bereits fertig gestellt oder aber noch zu bauen sind, wenn es der Verbraucher ist, der die Position des Darlehensnehmers, Bürgen oder Sicherheitsnehmers einnimmt.
Beispiele einiger Schutznormen
1.- Voraussetzungen für den Immobilienkreditvertrag:
- Papierform oder ein anderer dauerhafter Datenträger. Sofern Immobilienkreditverträge mit einer Hypothek an einer Immobilie gesichert werden, so muss dies zwingend in öffentlichen Urkunde erfolgen.
- Ausstellung einer notariellen Bescheinigung: Diese Bescheinigung wird vom Notar mindestens einen Tag vor der Beurkundung der Urkunde ausgestellt. In dieser wird bescheinigt, dass der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer mindestens 10 Tage vor der Vertragsunterzeichnung eine Reihe von gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen übergeben hat (z.B. eine Kopie des Vertragsentwurfs, Informationen über Ausgaben, Bedingungen der Versicherungspolice für Sachschäden usw.).
2.- Vorfälligkeit („vencimiento anticipado“)
Damit die Vorfälligkeit eintreten kann, müssen folgende gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Betrag der fälligen und nicht gezahlten Raten muss mindestens:
a) 3% des gewährten Kapitals betragen (dieser Fall wird angenommen, wenn die fälligen und noch ausstehenden Raten 12 Monatsraten entsprechen), wenn der Verzug innerhalb der ersten Hälfte des Darlehens eintritt.
b) 7% des gewährten Kapitals betragen (dieser Fall wird angenommen, wenn die fälligen und noch ausstehenden Raten 15 Monatsraten entsprechen), wenn der Verzug innerhalb der zweiten Hälfte des Darlehens eintritt.
- Der Darlehensgeber hat den Darlehensnehmer letztmalig zur Zahlung aufzufordern und ihm eine Frist von mindestens einem Monat zur Erfüllung einzuräumen, unter Hinweis darauf, dass anderenfalls die vollständige Rückzahlung des Darlehens eingefordert wird.
Anwendungsbereich
Dieses Gesetz ist nur auf Verträge anwendbar, die nach dem Inkrafttreten desselben abgeschlossen werden, sowie ebenso auf Novationen oder Übernahmen von bereits bestehenden Verträgen, die nachträglich abgeschlossen werden, und auf Vorfälligkeitsklauseln von bereits bestehenden Verträgen, deren Fälligkeit vor dem Inkrafttreten des Gesetzes noch nicht eingetreten ist.
Inkrafttreten
Das Gesetz wurde am 16. März 2019 im spanischen Staatsanzeiger (Boletín Oficial del Estado, kurz B.O.E) veröffentlicht und legt fest, dass dieses drei Monate nach seiner Veröffentlichung, also am 16. Juni 2019, in Kraft tritt.
Fazit
Die Maßnahmen des neuen Gesetzes schützen zwar den Darlehensnehmer, schränken aber auch die Freiheit der Darlehensgeber stärker ein. Die gesetzlichen Maßnahmen werden in Verbindung mit den jüngsten Gesetzesreformen zum Schutze der Darlehensnehmer aller Voraussicht nach somit zu einem Anstieg der Kosten von Immobilienkrediten führen, was es Personen mit kleineren Einkommen und im Niedriglohnsektor erschweren wird, Zugang zur Wohnfinanzierung zu erhalten.
