27 Feb Wesentliche Änderungen des spanischen Mietvertragsrechts – aber nur für kurze Zeit!
Ende 2018 trat ein Königliches Gesetzesdekret in Spanien in Kraft, welches einige erhebliche Änderungen im Hinblick auf das spanische Mietvertragsrecht auslöste. Das besagte Gesetzesdekret modifizierte hierbei wesentliche Aspekte, wie zum Beispiel die Laufzeit des Mietvertrages, Verlängerungen der Laufzeit, Regelungen zu zusätzlichen Sicherheiten, die neben der Kaution gefordert werden können, sowie steuerliche Aspekte. Da es sich um ein seitens der Regierung erlassenes Königliches Gesetzesdekret handelte, hätte es wie üblich vom spanischen Abgeordnetenhaus ratifiziert werden müssen. Diese Ratifizierung fand letztlich zur Überraschung vieler nicht statt. Infolgedessen befinden wir uns vor der kuriosen Situation einer Rechtsnorm, die im Ergebnis nur rund ca. einen Monat in Kraft war und somit ausschließlich auf Mietverträge anwendbar ist, die während dieser Laufzeit abgeschlossen worden sind.
Am 19.12.2018 trat das Königliche Gesetzesdekret 21/2018, vom 14. Dezember, über dringende Maßnahmen im Bereich des Wohn- und Mietrechts (im Folgenden, Königliches Gesetzesdekret) in Kraft, das wesentliche Änderungen in der allgemeinen Gesetzesregelung im Bereich Wohnen und Mieten, insbesondere im Hinblick auf das Mietvertragsrecht, auslöste. Die Notwendigkeit dieser Gesetzesreform wurde unter anderem mit der derzeitigen Schwierigkeit eines angemessen Zugangs zu bezahlbaren Mietwohnungen und der allgemein schwächeren Position des Mieters gegenüber dem Vermieter begründet.
Die wesentlichen Neuerungen sind Folgende:
Änderung des spanischen Mietgesetzes (Abkürzung auf Spanisch, LAU)
Zum einen wird die maximale Laufzeit des Mietvertrages mittels zwingender Verlängerungsoptionen auf 5 Jahre verlängert (7 Jahre, wenn es sich beim Vermieter um eine juristische Person handelt). Das heißt, sofern eine kürzere Laufzeit als 5 bzw. 7 Jahre vereinbart worden ist und nach Ablauf derselben der Mieter den Vertrag nicht kündigt, so muss der Vermieter die jährlichen Verlängerungen der Laufzeit bis zu 5 bzw. 7 Jahren dulden. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass die Laufzeit des Vertrages ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung oder aber ab der Übergabe der Immobilie an den Mieter beginnt, sollte diese später erfolgen.
Des Weiteren wird auch die Laufzeit der stillschweigenden Verlängerung auf 3 Jahre aufgestockt. Dies bedeutet, dass sich nach Ablauf der zwingenden Verlängerungsoptionen (5 bzw. 7 Jahre), und sofern keiner der Parteien ihre Absicht erklärt hat, den Vertrag zu kündigen, der Mietvertrag um weitere 3 Jahre verlängert. Sollten am Ende dieser Verlängerung keiner der Parteien die Absicht haben, den Vertrag zu kündigen, so wird dieser automatisch erneut um nochmals 3 Jahre verlängert.
Daneben wird gesetzlich festgelegt, dass die Abwicklungskosten (Immobilienmakler) und die der Vertragsformalisierung vom Vermieter zu tragen sind, wenn es sich um eine juristische Person handelt, mit Ausnahme derjenigen Dienstleistungen, die auf direktem Wege seitens des Mieters in Eigenregie beauftragt worden sind.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Einschränkung der Maximalbeträge zusätzlicher Garantien, die der Vermieter neben der Kaution fordern kann. Diese werden auf maximal zwei Monatsmieten begrenzt (neben der gesetzlich verbindlichen Kaution), wobei im Regelfall Gelddepots oder aber eine Bankbürgschaft verlangt werden.
Mietverträge für touristische Nutzungen sind aus dem Anwendungsbereich der LAU ausgeschlossen. Diese Art von Verträgen wird durch spezielle Vorschriften geregelt, die von Region zu Region variieren.
Ebenso wird für sogenannte Luxuswohnungen festgelegt (Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr 300 m2 oder deren anfängliche Jahresmiete das 5,5-fache des jährlichen Mindesteinkommens übersteigt), dass diese an erster Stelle durch den Willen der Parteien und nur subsidiär durch die LAU geregelt werden.
Änderungen bezüglich des Gesetzes über das horizontale Eigentum (Abkürzung auf Spanisch, LPH), der Vermögensübertragungs- und Urkundensteuer (Abkürzung auf Spanisch, ITP-AJD) und der Zivilprozessordnung (Abkürzung auf Spanisch, LEC)
Eine der hervorzuhebenden Änderungen in der LPH ist, dass nun eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, damit die Eigentümergemeinschaft die Ausübung der touristischen Vermietung einschränken oder anderweitig bestimmten Voraussetzungen unterwerfen kann. In diesem Zusammenhang bedarf es einer Zustimmung von drei Fünftel der Gesamtzahl der Eigentümer, die wiederum zugleich drei Fünftel der Gesamtquote der Eigentümergemeinschaft ausmachen müssen (sogenannte „doppelte“ Mehrheit).
Bezüglich der ITP-AJD ist eine weitere Neuerung diejenige der Steuerbefreiung von Mietverträgen, die zur dauerhaften Nutzung als Mietwohnung dienen.
Zuletzt werden Änderungen der in der LEC geregelten Räumungsverfahren eingeführt, wenn Haushalte betroffen sind, die als besonders gefährdet eingestuft werden. Diesbezüglich wird bestimmt, dass die Feststellung der Gefährdungssituation zur Aussetzung des Verfahrens führt, bis die von den Sozialdiensten für angemessen erachteten Maßnahmen erlassen worden sind. Diese Maßnahmen haben eine maximale Frist von einem Monat oder zwei, wenn der Kläger eine juristische Person ist.
Schlussbemerkungen
Als ein von der Regierung erlassenen Königliches Gesetzesdekret, bedarf dieses stets der Genehmigung seitens des spanischen Abgeordnetenhauses, die jedoch letztlich versagt worden ist. Dies hat zufolge, dass das Königliche Gesetzesdekret wieder aufgeboben worden ist. Nichtsdestotrotz, hat diese Aufhebung keine rückwirkende Wirkung, d.h. die in dieser Norm enthaltenen Regelungen gelten uneingeschränkt weiter für all diejenigen Mietverträge, die während der Gültigkeitsdauer des Gesetzes unterzeichnet worden sind.
Zusammengefasst bedeutet dies, dass die während der Laufzeit des Königlichen Gesetzesdekrets abgeschlossenen Mietverträge nach wie vor gültig sind. Es ist somit nicht erforderlich, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Königliche Gesetzesdekret nicht rückwirkend auf bereits zuvor abgeschlossene Mietverträge anwendbar ist, es sei denn, es besteht eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter.
Dies führt zu der ungewöhnlichen Situation, dass Mietverträge, die vor der Veröffentlichung und nach der Aufhebung des Königlichen Gesetzesdekrets abgeschlossen worden sind, anderen gesetzlichen Vorschriften, nämlich den bisherigen Mietrechtsvorschriften, unterliegen als Verträge, die während der Gültigkeit des Dekrets abgeschlossen worden sind.
Aufgrund dieser Sondersituation empfehlen wir, dass sich sowohl Mieter als auch Vermieter, die während der Gültigkeit des Königlichen Gesetzesdekrets einen Mietvertrag abgeschlossen haben, über die spezifischen Regelungen dieser Mietverträge informieren sollten.
