El COVID-19 y los contratos de arrendamiento de locales de negocio

El COVID-19 y los contratos de arrendamiento de locales de negocio

El gobierno español ha adoptado un primer paquete de medidas financieras, fiscales y societarias para paliar la difícil situación financiera ante la que se encuentran infinidad de negocios, obligados a cerrar sus puertas y cesar toda actividad.

Sin embargo, este paquete no contempla ninguna regulación especial por lo que respecta a los contratos de arrendamiento de los locales de negocio, los cuales suponen un coste importante para muchos empresarios. A pesar de ello, en determinados supuestos se puede pedir una reducción de la renta o, incluso, una suspensión temporal o resolución del contrato.

A falta de medidas especiales para la situación de alerta, podemos acudir al derecho civil y, en concreto, a la doctrina rebus sic stantibus, de origen jurisprudencial, de acuerdo con la cual se puede modificar e, incluso, resolver un contrato en aquellos casos en que exista una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que existían en la fecha de celebración del contrato, de manera que éste resulta ahora excesivamente gravoso para una de las partes.

Mediante la aplicación de esta doctrina, se pretende reequilibrar las prestaciones entre ambas partes, de manera que el precio recibido por el bien o servicio resulte ajustado a las nuevas circunstancias.

A nuestro juicio, la aparición del COVID-19 y el estado de alarma decretado por el Gobierno español es una circunstancia no previsible por ninguna de las partes en el momento de celebración del contrato, que, a su vez, rompe la base del negocio celebrado.

El Tribunal Supremo ya aceptó en varias ocasiones la aplicación de esta doctrina para aplicar una rebaja en contratos de arrendamiento cuyo precio se había tornado excesivo debido a la crisis económica de 2008, que redujo de manera notable el volumen de negocio y los ingresos de múltiples empresas del sector turístico.

Si una crisis económica se llegó a considerar como causa imprevisible, con más razón debería recibir esta calificación la crisis del COVID-19.

Ahora bien, este hecho por sí solo es insuficiente para aplicar una rebaja o modificar el contrato de manera automática, siendo necesario que se verifique la incidencia real que la crisis del COVID-19 tiene en el contrato cuya modificación se pretenda. En este sentido, no pueden merecer el mismo tratamiento un contrato de arrendamiento de un local de ocio, afectado de plano por el estado de alarma, que un contrato en el que se realiza una actividad esencial, expresamente permitida.

Lo que deberá analizarse es si el cambio en las circunstancias conduce al arrendatario a la desaparición de sus márgenes de beneficio, o incluso a un resultado de pérdidas. En estos supuestos, el arrendatario podrá solicitar un ajuste temporal de la renta a las nuevas circunstancias.

En caso de tener cualquier duda o consulta en materia de arrendamientos de locales de negocio u otras instalaciones distintas a una vivienda, puedes contactar con nosotros en info@matp.es

Marinel-lo @ Partners
Marinel-lo @ Partners
comunicacion@matp.es