26 Oct Darrera reformes i mesures en el mercat de l’arrendament d’habitatge.
Malgrat l’actual crisi COVID-19, hi ha hagut novetats importants en el mercat de l’arrendament d’habitatge que, per la seva complexitat, han creat certa confusió en la població. Així mateix, en alguns casos, les matèries fins i tot es solapen entre si, dificultant encara més la seva comprensió.
Des de l’última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) hi ha hagut diverses novetats en l’àmbit de l’arrendament d’habitatges tant a nivell estatal com a nivell autonòmic, i fins i tot local, amb matèries molt similars i que, en alguns casos, fins i tot s’han solapat. Aquest fet ha creat confusió en arrendadors i arrendataris, així com en molts altres sectors, de manera que farem un breu resum de les principals novetats:
Darrera reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans
Al març de l’any 2019 el Govern central va aprovar l’última modificació de la LAU mitjançant el Reial Decret Llei 7/2019, d’1 de març. Aquest Reial Decret Llei requeria de la ratificació posterior de Congrés dels Diputats perquè la seva vigència no es veiés limitada en el temps, sinó que es convertís en definitiva. Per la situació política d’aquest moment, no era previsible que aquesta ratificació es produís, ja que només uns mesos abans, el Congrés dels Diputats no va ratificar la reforma de la LAU que el Govern havia aprovat mitjançant el Reial Decret Llei 21/2018 , de 14 de desembre. No obstant això, l’última reforma sí que va ser ratificada pel Congrés i és, per tant, l’actualment vigent.
Recurs d’inconstitucionalitat
Tot i que la reforma es va ratificar, el principal partit de l’oposició (Partit Popular) va interposar davant el Tribunal Constitucional un recurs d’inconstitucionalitat, argumentant que es van usar dades “falsos i descontextualitzats” per justificar unes mesures que pretenen posar fre a l’increment dels preus. El Tribunal Constitucional, tot i això, va avalar la norma i només va declarar inconstitucional dues disposicions addicionals a la Llei que no modifiquen el seu contingut, concretament la disposició addicional primera sobre “mesures per promoure l’oferta d’habitatge de lloguer” i la disposició addicional tercera sobre” convenis en matèria d’infraestructures “.
Encara haver-se derogat, la primera de les disposicions addicionals contenia una sèrie de mesures que havia de posar en marxa el Ministeri de Foment per a dinamitzar l’oferta d’habitatge de lloguer. Es tracta d’un tema àmpliament discutit en l’actualitat pels experts i operadors de mercat, ja que es pregunten quin o quins serien les millors mesures per alleujar la tensió en el mercat d’arrendament d’habitatge per donar una solució als constants pujades de preu que impossibiliten l’accés a un habitatge propi en règim de lloguer?
Sistema d’índexs de referència del preu d’arrendaments d’habitatges
La disposició addicional segona de el Reial Decret Llei 7/2019 va establir la creació d’un sistema d’índexs de referència del preu de contractes d’arrendament d’habitatge. Aquest sistema d’índexs serviria per garantir la transparència i el coneixement de l’evolució del mercat de l’arrendament d’habitatges.
A dia d’avui, aquest sistema d’índexs ja existeix a nivell estatal i, per la seva creació, el Govern va utilitzar com a base la informació tributària continguda en les declaracions de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF), complementada amb les dades cadastrals (superfície, ús i tipologia, antiguitat, etc.), al mateix temps que una altra informació, com dades dels dipòsits autonòmics de fiança i els valors de rendes mitjanes obtinguts per mètodes indirectes (rendibilitat) facilitats pel Col·legi de Registradors de la Propietat , i la informació aportada per la Direcció General de Cadastre. De moment, es tracta d’una eina merament informativa, no facultant als ajuntaments ni a les comunitats autònomes a limitar les rendes.
Aquest sistema d’índexs ha estat aplaudit tant per experts com per operadors de mercat, ja que es tracta d’una eina que garanteix la transparència i el coneixement de l’evolució del mercat de l’arrendament d’habitatges. No obstant això, els experts temen que aquest índex s’utilitzi més endavant com a mesura de regulació de mercat.
Limitació del preu d’arrendament en Catalunya
A Catalunya, però, amb l’entrada en vigor el 22 de setembre la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18 / 2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció de el dret a l’habitatge, la Generalitat de Catalunya ha limitat la renda de contractes d’arrendament d’habitatge precisament a través d’un índex de rendes confeccionat per la mateixa Generalitat de Catalunya.
S’estableix, així, que la renda dels nous contractes d’arrendament no poden superar el preu per metre quadrat que estableixi l’índex de rendes de l’agència d’habitatge de Catalunya. Tampoc es permet la pujada de la renda quan aquesta sigui inferior a què estableix l’índex quan els immobles hagin estat llogats per un preu inferior en els últims cinc anys.
El Consell de Garanties Estatutàries, òrgan encarregat de vetllar per l’adequació de les lleis a la Constitució i a l’Estatut, ja ha manifestat que considera la llei catalana com a inconstitucional per envair competències estatals. S’està a l’espera de conèixer si el Govern decideix recórrer la Llei davant el Tribunal Constitucional.
Regulació de nous tipus d’allotjament turístic
Així mateix, a través del Decret 75/2020, de 4 d’agost, de turisme de Catalunya recentment aprovat, la Generalitat ha regulat dos nous tipus d’allotjaments turístics, concretament, els allotjaments singulars (cabanes en arbres, barraques de pedra seca entre vinyes, coves, etc.) i la llar compartit (el titular d’un habitatge comparteix la mateixa amb turistes mentre dura l’estada).
No obstant això, l’Ajuntament de Barcelona ha acordat suspendre preventivament la concessió de llicències necessàries per a l’arrendament d’habitacions turístiques a pisos (llar compartit). Segons la tinenta d’alcalde d’Ecologia, Urbanisme, Infraestructures i Mobilitat de Barcelona, Janet Sanz, la suspensió de les llicències permet a la Generalitat “rectificar” el Decret i dissenyar una proposta coordinada entre els ajuntaments i la Generalitat per garantir el dret a la habitatge i abordar la crisi habitacional que s’ha aguditzat arran de la crisi del coronavirus. La suspensió pot durar fins a dos anys, sent aquest el termini que té l’Ajuntament per elaborar i aprovar una ordenança i un pla urbanístic que reguli aquest tipus d’allotjaments.
Mesures enfront de la problemàtica “okupa”
Finalment, un altre aspecte que des de fa temps crea confusió i alarma social és la problemàtica de l’ocupació il·legal d’habitatges. Per tal d’agilitzar l’actuació policial i judicial (que en alguns casos pot demorar-se diversos mesos fins a resoldre), el Ministeri de l’Interior ha unificat els criteris d’actuació policial davant d’aquest tipus de problema.
Mitjançant aquesta unificació de criteris, s’ordena a el cos policial més precisió a l’hora de l’elaboració dels atestats per facilitar un desallotjament més àgil i la possibilitat de practicar detencions sense la necessitat de sol·licitar mesures judicials en cas de delicte flagrant. Caldrà esperar si aquesta unificació de criteris d’actuació policial en la pràctica aconseguirà la fi perseguida o només es queda en una mesura més que no té major incidència en la tramitació dels procediments judicials.
En cas de tenir qualsevol dubte o consulta sobre els present temes, pots contactar amb nosaltres a info@matp.es
