18 Mar Nova reforma de la matèria sobre habitatge i lloguer arran del Reial decret llei 7/2019, d’1 de març – Serà una reforma definitiva?
El Govern Espanyol ha aprovat un nou Reial Decret-Llei que incorpora novetats essencials en matèria d’habitatge i lloguer, com és la durada dels contractes d’arrendament, el mètode d’actualització de la renda i la limitació de les garanties addicionals a la fiança. No obstant això, caldrà estar si aquesta norma és ratificada o no per part del Congrés dels Diputats (a hores d’ara la Comissió Permanent), atès que en cas de no ser convalidat serà derogat i es tornaria a aplicar la normativa vigent amb anterioritat a l’entrada en vigor del Reial decret llei.
Dos mesos i mig després de la publicació del Reial Decret-Llei 21/2018, de 14 de desembre, el qual va ser finalment derogat pel Congrés dels Diputats, el Govern Espanyol torna a intentar regular la matèria sobre habitatge i lloguer a través de l’ nou Reial Decret-Llei 7/2019, d’1 de març.
Aquesta última norma ha entrat en vigor el 6 de març de 2019 i serà en els propers 30 dies quan el Congrés dels Diputats (en el present cas la Comissió Permanent) decidirà si la convalida o la deroga.
Els contractes d’arrendament celebrats amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta norma es seguiran regint per la normativa vigent a la data de la seva conclusió. No obstant això, el Reial Decret-Llei permet a les parts acordar que els contractes preexistents es regeixin també per aquest, és a dir, com si es tractés d’un contracte celebrat després de l’entrada en vigor del Reial Decret-Llei.
De manera resumida, les novetats més significatives que incorpora aquesta norma giren al voltant dels següents punts:
1.- Llei d’Arrendaments Urbans (LAU)
Tal com ja es va establir en l’últim Reial Decret-Llei, s’exclouen de l’àmbit de la LAU els contractes d’arrendaments considerats sumptuosos. En aquest sentit es consideren sumptuosos els contractes d’arrendament sobre un habitatge la superfície que sigui superior a 300 m2 o amb una renda inicial on el còmput anual excedeixi de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional en còmput anual i l’arrendament correspongui a la totalitat de l’habitatge. Aquest tipus d’arrendaments es regula per la voluntat de les parts i supletòriament pel Codi Civil.
Així mateix, també com va passar en l’últim Reial Decret-Llei, s’exclouen de la regulació de la LAU els contractes d’arrendaments denominats “per a ús turístic”. Aquests es regularan per la seva normativa específica que varia en cada CCAA.
D’una banda, una altra similitud amb l’últim Reial Decret-Llei, és la regulació sobre la durada dels contractes d’arrendament. Així, es torna a ampliar el termini de la pròrroga obligatòria a 5 anys (7 anys si l’arrendador és persona jurídica). És a dir, en el cas que s’hagi acordat un termini de durada inferior a la pròrroga obligatòria, un cop venç aquest termini de durada acordat i l’arrendatari no manifesta la seva voluntat de resoldre el contracte, l’arrendador està obligat a suportar les pròrrogues anuals fins que es compleixen els 5 o 7 anys. Cal tenir en compte que el termini començarà a comptar des de la data del contracte o des de la posada de l’immoble a disposició de l’arrendatari, si aquesta és posterior.
D’altra banda també es torna a ampliar el termini de la pròrroga tàcita. S’estableix que un cop s’hagi complert el període de pròrroga obligatòria (5 o 7 anys) i cap d’ambdues parts hagi manifestat la seva voluntat de no renovar el contracte d’arrendament, aquest es prorrogarà per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més.
Un altre aspecte important que incorpora aquesta norma és el mètode d’actualització de la renda. La renda s’actualitzarà en els termes pactats per les parts. No obstant això, en tot cas l’increment que es produeix com a conseqüència de l’actualització de la renda no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació percentual de l’Índex de Preus al Consum a data de cada actualització.
Pel que fa a la fiança, s’estableix una quantitat en metàl·lic equivalent a una mensualitat. Així mateix, les parts poden pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança, però, no podrà excedir de dues mensualitats de renda.
2.- Llei de Propietat Horitzontal
Es torna a establir una majoria qualificada perquè la comunitat de propietaris pugui limitar o condicionar l’exercici de l’activitat del lloguer turístic. D’aquesta manera es requereix el vot favorable de tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representen les tres cinquenes parts de les quotes totals de participació.
3.- Llei d’Enjudiciament Civil
En cas de desnonament s’informarà al demandat de la possibilitat d’acudir als serveis socials. Així mateix, es comunicarà d’ofici pel Jutjat l’existència del procediment als serveis socials. En el cas que els serveis socials confirmin que la llar es troba en una situació de vulnerabilitat social i/o econòmica, es comunicarà a l’òrgan judicial, el qual suspendrà el procés fins que s’adoptin les mesures, que els serveis socials considerin oportunes. El termini màxim de suspensió serà d’un mes o de tres mesos si el demandant és una persona jurídica. Un cop adoptades les mesures o transcorregut el termini màxim s’alçarà la suspensió i el procediment seguirà.
4.- Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats
Igual que en l’últim Reial Decret-Llei s’estableix una exempció del mateix en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent.
5.- Sistema estatal d’índexs de referencia del preu del lloguer d’habitatges
Per garantir la transparència i el coneixement del mercat del lloguer d’habitatges, així com per aplicar polítiques públiques que incrementin l’oferta d’habitatges assequibles i per facilitar l’aplicació de mesures de política fiscal, es crea el sistema estatal d’índexs de referència del preu del lloguer d’habitatges.
Aquest sistema d’índexs s’elaborarà en el termini de vuit mesos per l’administració general de l’Estat i s’utilitzaran, entre d’altres, les dades procedents de l’Agència Estatal de l’Administració Tributària, del cadastre, del Registre de la Propietat i dels registres administratius de dipòsits de fiança (a Catalunya INCASOL).
Consideracions finals
La durada de la vigència d’aquest Reial Decret-Llei dependrà de la decisió que prengui la Comissió Permanent del Congrés dels Diputats en els següents 30 dies. Pot ser convalidat i continuar amb la seva vigència o, per contra, ser derogat, tal com va passar amb l’últim Reial Decret-Llei.
Independentment de la convalidació o no, els contractes d’arrendament que es celebrin durant la seva vigència, són plenament vàlids.
A Catalunya els preus dels lloguers han pujat gradualment en els últims cinc anys, especialment a Barcelona on ha pujat quasi un 40%. Una de les raons per les que es va aprovar el Real Decret-Llei és per intentar contenir aquesta contínua pujada de preus amb la intenció de donar més estabilitat al mercat espanyol de lloguers.
Donat que ens trobem en front a una reforma legal substancial de diversos cossos normatius, els quals incideixen de manera significativa en els contractes d’arrendament, que es firmen a partir del 6 de març (i en el seu cas als contractes preexistents, si existeix acord entre las partes), recomanem que tant arrendadors com arrendataris s’informin adequadament sobre aquesta nova regulació abans de celebrar un nou contracte d’arrendament.
