27 Feb Modificacions essencials del contracte d’arrendament – només per un temps limitat!
A finals de l’any 2018 va entrar en vigor un Reial Decret-Llei que va introduir varies modificacions que afecten de manera significativament la regulació del contracte d’arrendament. Aquesta norma amb rang de llei modifica aspectes tan significatius com la duració del contracte d’arrendament, les seves pròrrogues, les garanties addicionals a la fiança, els impostos relacionats, etc. Al tractar-se d’un Reial Decret-Llei, havia d’haver estat rectificat pel Congrés dels Diputats, rectificació però que no es va produir. D’aquesta manera ens trobem davant d’una norma jurídica en vigor durant aproximadament un mes i que regula exclusivament els contractes d’arrendament signats durant la seva vigència.
El 19.12.2018 va entrar en vigor el Reial Decret-Llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer (Reial Decret-Llei) que introdueix modificacions substancials en la regulació global en la matèria d’habitatge i lloguer, especialment en el contracte d’arrendament. Entre d’altres arguments es justifica la necessitat d’aquesta reforma en la dificultat actual de l’accés a l’habitatge en règim de lloguer i en la posició de debilitat que ostenta actualment l’arrendatari.
Les principals novetats son les següents:
Modificació de la Llei d’arrendaments urbans (LAU)
D’una banda s’amplia el termini de la pròrroga obligatòria a 5 anys (7 anys si l’arrendador és persona jurídica). És a dir, en el cas que s’hagi acordat un termini de durada inferior a la pròrroga obligatòria, un cop venç aquest termini de durada acordat i l’arrendatari no manifesta la seva voluntat de resoldre el contracte, l’arrendador està obligat a suportar les pròrrogues anuals fins que es compleixen els 5 o 7 anys. Cal tenir en compte que el termini començarà a comptar des de la data del contracte o des de la posada de l’immoble a disposició de l’arrendatari, si aquesta és posterior.
D’altra banda també s’amplia el termini de la pròrroga tàcita a 3 anys. Això implica que un cop s’hagi complert el període de pròrroga obligatòria (5 o 7 anys) i cap d’ambdues parts hagi manifestat la seva voluntat de no renovar el contracte d’arrendament, aquest es prorrogarà per altres 3 anys. Al final d’aquesta pròrroga, si cap de les dues parts manifesta la seva voluntat de no renovar el contracte, aquest es tornaria a prorrogar per altres 3 anys.
Així mateix s’estableix per llei que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica, amb excepció d’aquells serveis que hagin estat contractats per iniciativa directa de l’arrendatari.
Un altre aspecte important a destacar és la limitació de la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança, que es limita a un màxim de dues mensualitats (a part de la fiança obligatòria). Aquestes garanties addicionals solen exigir-se en forma de dipòsit o aval bancari.
Queden exclosos de l’àmbit d’aplicació de la LAU els contractes d’arrendament d’ús turístic. Aquest tipus de contractes es regularan per una regulació específica, que varia en cada comunitat autònoma. Per a més informació sobre aquest tema a Catalunya, pot consultar la nostra altra publicació.
Així mateix per als habitatges considerades sumptuoses (habitatges la superfície és superior a 300m2 o en les quals la renda inicial en còmput anual excedeixi de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional en còmput anual) s’estableix que es regularan per la voluntat de les parts i només supletòriament per la LAU.
Modificació de la Llei sobre la Propietat Horitzontal (LPH), de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP-AJD) i de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC)
Entre altres modificacions que s’incorporen a la LPH destaca que a partir d’ara es necessita una majoria qualificada perquè la comunitat de propietaris pugui limitar o condicionar l’exercici de l’activitat del lloguer turístic. D’aquesta manera es requereix el vot favorable de tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representen les tres cinquenes parts de les quotes totals de participació.
Quant a l’impost ITP-AJD s’estableix una exempció del mateix en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent.
Finalment també s’incorpora una modificació en el procediment de desnonament regulat en la LEC quan estiguin afectats llars considerades vulnerables, i s’estableix que la determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportuns. Aquestes mesures tindran un termini màxim d’un mes, o de dos mesos quan el demandant sigui una persona jurídica.
Consideracions finals
Com Reial Decret-Llei aprovat pel Govern havia d’haver estat ratificat pel Congrés dels Diputats que finalment no ha succeït, pel que finalment ha estat derogat. No obstant això, aquesta derogació no té efectes retroactius, és a dir, la regulació que conté aquesta norma és perfectament vàlida per a tots aquells contractes d’arrendament que s’han signat durant la vigència d’aquesta norma.
En definitiva, els contractes d’arrendament signats durant la vigència del Reial Decret-Llei són vàlids i no cal que es signi un nou contracte d’arrendament. A més, cal tenir en compte que aquestes modificacions no tenen caràcter retroactiu, és a dir, no s’apliquen als contractes d’arrendament celebrats amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquest Reial Decret-Llei, llevat d’acord exprés entre l’arrendador i l’arrendatari.
Això porta a la situació insòlita en què els contractes d’arrendament signats amb anterioritat a la publicació i després de la derogació del Reial Decret-Llei estan subjectes a una regulació diferent que els contractes signats durant la seva vigència.
Arran d’aquesta situació insòlita recomanem fortament que tant els arrendataris com els arrendadors que hagin signat un contracte d’arrendament durant el termini de vigència del Reial Decret-Llei s’informin sobre la normativa específica que regula aquests contractes d’arrendament.
