29 Apr Noves normes de protecció en l’àmbit dels contractes de crèdits immobiliaris
Objecte
La Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels Contractes de Crèdits Immobiliaris pretén establir amb caràcter imperatiu normes de protecció per a persones físiques, ja siguin consumidors o no, que ocupin la posició de prestataris, garants, o titulars de garanties en préstecs o crèdits garantits mitjançant hipoteca o un altre dret real de garantia sobre béns immobles d’ús residencial o tinguin com a finalitat l’adquisició o conservació de drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir.
La norma té caràcter imperatiu, no sent disponibles per a les parts contractants llevat que la norma expressament estableixi el contrari.
Els pressupostos a complir perquè s’apliqui aquesta norma són els següents:
1.- S’aplica als contractes de préstecs i crèdits concedits per persones físiques o jurídiques que actuïn en l’àmbit professional;
2.- El prestatari ha de ser una persona física (consumidor o no);
3.- El préstec es garanteix amb una garantia hipotecària o un altre dret real de garantia sobre immobles d’ús residencial, que no necessàriament han de ser habitatges (p. Ex. Trasters o garatges). Però també s’aplica en el cas d’adquisició o conservació de drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, si és consumidor qui ocupa la posició de prestatari, garant o fiador.
Exemples de normes de protecció
1.- Requisits respecte al contracte de crèdit immobiliari:
- Ha d’estar en suport paper o un altre suport durador. En cas que estiguin garantits amb hipoteca constituïda sobre un immoble cal una escriptura pública.
- S’ha d’haver atorgat l’Acta que estableix la Llei. Aquesta acta l’estén el notari almenys 1 dia abans de l’autorització de l’escriptura, en el qual acredita que el prestador ha lliurat al prestatari, almenys 10 dies abans de la formulació del contracte, tot un seguit de documentació que recull la Llei (per exemple, còpia de projecte de contracte, informació sobre les despeses, condicions de les assegurances de danys sobre l’immoble, etc.).
2.- Venciment anticipat
Els requisits que estableix aquesta Llei respecte al venciment anticipat són:
- Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin com a mínim:
a) Al 3% de la quantia del capital concedit (s’entén que es produeix quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de 12 terminis mensuals), si la mora es produeix dins de la primera meitat del préstec.
b) Al 7% de la quantia del capital concedit (s’entén que es produeix quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de 15 terminis mensuals), si la mora es produeix dins de la segona meitat del préstec.
- Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d’almenys 1 mes per al seu compliment i advertint-li que, de no ser atès, reclamarà el reemborsament total degut del préstec.
Àmbit d’aplicació
Aquesta Llei només és aplicable als contractes subscrits amb posterioritat a la seva entrada en vigor, a les novacions o subrogacions de contractes preexistents també subscrites posteriorment, i a les clàusules de venciment anticipat de contractes anteriors, sempre que el venciment no s’hagi produït amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei.
Entrada en vigor
Ha estat publicada al Butlletí Oficial de l’Estat el 16 de març de 2019, establint que entra en vigor als tres mesos de la seva publicació, és a dir, el 16 de juny de el 2019.
Conclusió
La Llei estableix mesures que, d’una banda, protegeixen el prestatari però, d’altra banda, suposen una major restricció per als prestadors. Aquestes mesures, sumades a les recents reformes legals afins a la protecció del prestatari, tindran com a resultat lògic un encariment dels préstecs hipotecaris, el que farà més difícil que els individus amb rendes baixes i ocupacions precàries puguin accedir al finançament d’un habitatge.
